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薬院法律事務所

建物賃貸借契約の終了が争われている場合、建物内の工作物の所有者はいかなる責任を負うか?

2018年07月20日その他

賃貸借契約の小ネタ。プロ向けですが、賃貸借業の人も参考になるかもです。

AがBに建物を貸して、BはCから借りた機械を建物に設置して、砕石業を営んでいました。その後、建物の賃貸借契約は解除され、Bは機械を放置して立ち退きました。

Aは、放置された機械について、Cに撤去を求められるでしょうか。大審院はBが原状回復義務を履行しない場合は、Cは賃借人との関係如何に関わらず、これを撤去することを要すると判断しています(大審院大正5年10月31日、有斐閣双書民法(2)物権 第4版増補版26頁)。

では、AとBとの間で賃貸借契約の終了に争いがあり、AがBとCに対して明け渡し請求をしてきた場合はどうでしょうか。

私の経験した事例ですが、一審は、AとBの賃貸借契約は終了しているとして、BとCに明け渡しを認めて、明け渡し請求以後の賠償義務も認めました。

私は高裁の段階で関わりました。直感的におかしいと思ったのが、AB間で賃貸借契約の終了が争われているのに、Cが勝手に機械を撤去出来ないだろうということです。しかし、文献を調べても前例が見当たらず、確かに契約終了であれば機械を設置できる権限はないよな・・・と理屈付けに悩みました。

そこで、我妻栄先生の民法を読んで気がついたのですが、そもそもCは「占有者」ではありません。確かに機械は強固に土地に設置されていたので、なんとなく建物の所有者による占有とと同視してしまいましたが、機械を設置しているのはBですから、所持の意思も事実もありません。大審院もあくまで「撤去義務」を認めただけです。

なので、明け渡し義務を負うことはなく、あくまで物権的妨害排除義務を負う余地があるだけです。物権的妨害排除請求権については「第三者が妨害状態を引き起こした場合でも、その行為について原因を与え(相当因果関係が認められる場合)、その妨害を終わらせることができる地位にある者に対して、妨害排除請求権が認められる」(上掲双書21頁)となっています。従って、賃貸借契約の終了が争われている間は妨害を終わらせる地位にありません。

ということを書いたところ、高裁の裁判官も納得して和解になりました。一審では契約終了について激しく争われていたので、この部分が見落とされていたのです。

情報量が多くなった時代で、検索も簡単になりましたが、やはり基本概念を理解することは大事、という話です。