不動産会社の従業員が合鍵を悪用して住人から窃盗をした場合の会社側対応
2026年06月27日刑事弁護
※相談事例はすべて架空のものです。実在の人物や団体などとは一切関係ありません。
【相談】
Q、当社は福岡市内で賃貸物件の管理をしている不動産会社です。
先日、当社が管理している賃貸マンションの入居者から、「室内に置いていた現金がなくなっている」「誰かが部屋に入った形跡がある」と連絡がありました。
社内で確認したところ、当社従業員の一人が、業務上保管していた合鍵を無断で持ち出し、入居者が不在の時間帯に部屋に入り、現金や貴重品を盗んだ疑いが出てきました。本人に確認したところ、一部については認めています。
警察にも相談せざるを得ない状況です。被害者は非常に怒っていますし、「管理会社が合鍵で入ったなら、会社にも責任を取ってもらう」と言われています。
当社としては、被害者に謝罪し、被害弁償をしたいと考えています。一方で、報道されれば会社の信用が大きく傷つきます。ほかの入居者からも鍵交換や解約、損害賠償を求められる可能性があります。
このような場合、不動産会社として、まず何をすべきでしょうか。従業員個人の犯罪として処理すればよいのでしょうか。それとも会社にも使用者責任が生じるのでしょうか。
A、これは従業員個人の窃盗事件であると同時に、不動産管理会社としての信用・管理責任が問われる重大事案です。
従業員が業務上管理していた合鍵を悪用して入居者の部屋に入った場合、従業員個人には、少なくとも住居侵入罪と窃盗罪が問題になります。被害住戸が複数ある場合には、余罪捜査も問題になります。
会社側としては、「従業員が勝手にやったことです」とだけ言って済ませることは困難です。
合鍵は、不動産管理会社が業務上預かり、入居者の生活の安全に直結する極めて重要な物です。その合鍵を従業員が持ち出し、入居者の住居に侵入して窃盗をした場合、会社の鍵管理体制、従業員の監督体制、入退室管理、内部調査、被害者対応が厳しく問われます。
民事上は、被害者から会社に対して、使用者責任や管理契約上の責任を追及される可能性があります。使用者責任が当然に成立するかは事案によりますが、従業員が会社の業務上の立場、鍵へのアクセス権限、入居者情報を利用して犯行に及んだ場合には、会社が責任追及を受けるリスクは高いと考えるべきです。
会社として最初にすべきことは、次のとおりです。
第一に、被害拡大を防止することです。従業員の鍵・カード・社用端末・社内システムへのアクセス権限を直ちに停止し、管理物件の鍵の所在を確認します。
第二に、証拠を保全することです。鍵の貸出記録、防犯カメラ、入退室記録、業務日報、社用車の記録、社用スマートフォン、チャット履歴、顧客情報へのアクセスログを保全します。
第三に、被害住人への初期対応を行うことです。まずは事実確認中であること、会社として重く受け止めていること、警察への協力、鍵交換、被害弁償の協議を進めることを伝えます。
第四に、警察対応を行うことです。会社が事実を隠したり、従業員に口裏合わせをさせたり、証拠を処分したりすると、会社の信用をさらに失います。
第五に、報道リスクを見据えた対応を準備することです。報道を完全に防ぐことはできません。しかし、隠蔽ではなく、事実確認、被害者対応、再発防止策、問い合わせ対応を整えることで、被害の拡大を防ぐ必要があります。
第六に、使用者責任・損害賠償・保険・行政対応を検討することです。被害品の弁償だけでなく、鍵交換費用、転居費用、精神的損害、オーナー対応、他の入居者対応、管理委託契約上の責任が問題になり得ます。
この種の事件では、会社が初動を誤ると、従業員個人の犯罪にとどまらず、「管理会社が入居者の安全を軽視した」「隠蔽しようとした」「鍵管理がずさんだった」という二次被害が生じます。
早急に、刑事事件・企業不祥事・不動産管理実務に詳しい弁護士に相談すべきです。
【解説】
1 従業員個人には住居侵入罪・窃盗罪が問題になります
入居者の承諾なく、合鍵を使って部屋に入った場合、正当な理由のない住居侵入です。
不動産管理会社の従業員であっても、いつでも自由に入居者の部屋へ入れるわけではありません。漏水、火災、設備緊急対応などの正当な理由がない限り、入居者の住居へ無断で入ることは許されません。
さらに、室内の現金や貴重品を持ち出せば、窃盗罪が成立します。
合鍵を使って侵入しているため、通常の窃盗よりも悪質に見られやすい事件です。被害者から見れば、単に財物を盗まれたというだけでなく、自分の生活空間に管理会社の従業員が無断で入ってきたという恐怖があります。
被害金額が少額でも、事案の性質は重大です。
また、一つの住戸で発覚した場合でも、警察は他の住戸でも同様の被害がないかを調べる可能性があります。合鍵の管理記録、従業員の勤務状況、防犯カメラ、入居者からの過去の苦情が確認されることがあります。
2 会社は「従業員が勝手にやった」とだけ言えば済むのか
会社側がまず考えるのは、「これは従業員個人の犯罪であり、会社は被害者ではないか」という点です。
確かに、会社が窃盗を指示したわけではなく、従業員が私的に合鍵を悪用したのであれば、刑事責任として会社が直ちに窃盗の共犯になるわけではありません。
しかし、民事上・社会的責任上は別です。
不動産管理会社は、入居者の生活空間に関わる業務を行っています。合鍵、入居者情報、入退去情報、勤務先、生活時間帯、緊急連絡先など、悪用されれば重大な被害につながる情報や物を扱います。
従業員がそれらを利用して犯行に及んだ場合、会社は、鍵管理体制や従業員監督体制について説明を求められます。
特に、次のような事情があると、会社の責任追及リスクは高まります。
・鍵の貸出記録がない
・誰がどの鍵を持ち出したか分からない
・マスターキーや合鍵を複数人が自由に取れる状態だった
・鍵保管庫の施錠やログ管理が不十分だった
・退職者や異動者の鍵返却確認が不十分だった
・入居者の不在情報を従業員が自由に見られた
・過去にも同様の苦情や不審な入室があった
・従業員の問題行動を把握していたのに放置した
・発覚後に会社が事実確認を遅らせた
・被害者への説明が不誠実だった
「会社は知らなかった」だけでは足りません。
会社として、従業員を選任・監督し、鍵と入居者情報を安全に管理していたといえるかが問われます。
3 使用者責任が問題になります
民法上、使用者は、被用者が事業の執行について第三者に加えた損害について、損害賠償責任を負うことがあります。これが使用者責任です。
従業員が私的な窃盗をした場合、会社は「業務ではない」と主張したくなると思います。
しかし、使用者責任では、従業員の行為が形式的に業務命令に従ったものかだけでなく、外形上、会社の事業と関連していると見られるかが問題になります。
不動産管理会社の従業員が、業務上保管していた合鍵を使い、管理物件の入居者宅に入ったという場合、犯行自体は私的な窃盗であっても、会社の事業活動と全く無関係とは言いにくいです。
特に、被害者から見ると、「管理会社だから鍵を持っていた」「管理会社の従業員だから入居者情報を知っていた」「会社が鍵を預けていたから侵入できた」と感じるのが自然です。
したがって、会社が使用者責任を追及される可能性は十分あります。
もちろん、使用者責任の成否は事案ごとに判断されます。会社が鍵管理、従業員教育、アクセス制限、貸出記録、監査体制をどこまで整備していたかも重要です。
しかし、会社側としては、訴訟で争えば必ず勝てるという前提ではなく、被害者救済と信用回復を優先した対応を検討すべきです。
4 被害者対応は最優先です
この種の事件で最も重要なのは、被害住人への対応です。
被害者は、現金や貴重品を失っただけではありません。
自宅という最も私的で安全であるべき場所に、管理会社の従業員が合鍵で侵入したという強い恐怖と不信感を持ちます。
被害者対応では、次の点を早急に検討します。
・事実確認の進捗説明
・会社としての謝罪
・警察への協力
・被害品、被害金額の確認
・鍵交換費用の負担
・必要に応じた補助錠、スマートロック、防犯カメラ等の設置
・転居希望がある場合の費用負担
・慰謝料、見舞金、示談金
・被害者の連絡窓口の一本化
・今後の説明時期と方法
・他の入居者への周知範囲
ここで重要なのは、会社が「従業員個人の問題です」と突き放さないことです。
会社として直接の犯行をしていなくても、管理会社の立場で入居者の安全を守れなかったことについて、真摯に向き合う必要があります。
一方で、被害者対応を現場担当者任せにすることも危険です。
感情的なやり取りになったり、会社として履行できない約束をしてしまったり、示談内容が曖昧になったりするおそれがあります。被害者対応は、経営者、管理責任者、弁護士が関与して進めるべきです。
5 まず会社が行うべき初動対応
発覚直後に会社が行うべき対応は、次のとおりです。
まず、疑いのある従業員を鍵・入居者情報・社内システムから切り離します。
合鍵、マスターキー、カードキー、社用スマートフォン、社用PC、入居者名簿、物件管理システムへのアクセス権限を停止します。退職願を出されたとしても、証拠確認や懲戒手続を進める必要があります。
次に、鍵の所在を確認します。
管理物件ごとに、保管中の鍵、貸出中の鍵、従業員が持ち出していた鍵、返却済みの鍵、複製の有無を確認します。鍵番号、保管場所、使用履歴、持出記録を整理します。
次に、証拠を保全します。
保全すべき資料としては、次のようなものがあります。
・鍵貸出簿
・鍵保管庫の開閉記録
・入退室管理記録
・防犯カメラ映像
・社用車の走行記録
・業務日報
・シフト表
・従業員の担当物件一覧
・社用スマートフォン、社用PC
・チャット、メール、通話履歴
・物件管理システムのアクセスログ
・入居者情報へのアクセス履歴
・過去の苦情記録
・被害申告記録
・鍵交換履歴
これらを削除したり、上書きしたりしてはいけません。
社内調査を行う場合でも、従業員の私物スマートフォンや私的SNSを無理に確認することは法的問題を生じ得ます。調査方法についても弁護士に相談すべきです。
6 警察対応
従業員が合鍵を悪用して住居侵入・窃盗をした疑いがある場合、警察対応は避けられないことが多いです。
会社としては、被害者から被害届が出される前に、警察への相談を検討すべき場合もあります。
ここで重要なのは、隠蔽と見られる行動をしないことです。
たとえば、
・従業員に口裏合わせを求める
・被害者に警察へ行かないよう求める
・鍵貸出記録を修正する
・防犯カメラ映像を削除する
・社内調査資料を後から作り替える
・被害額を過小に見せる
・他の入居者への被害確認を意図的に避ける
といった対応は、会社の信用を決定的に損ないます。
会社は、警察から資料提出を求められた場合に備え、弁護士と相談しながら、提出範囲、個人情報、営業秘密、他の入居者情報の保護を整理しておく必要があります。
7 報道リスク
不動産管理会社の従業員が合鍵を悪用して住人から窃盗をした事件は、報道価値が高い類型です。
なぜなら、一般の窃盗事件とは異なり、管理会社が預かる合鍵や入居者情報が悪用されたという点で、地域住民や入居者全体の不安を生じさせるからです。
報道される場合、次のような形が考えられます。
・従業員個人の逮捕報道
・勤務先名の報道
・管理会社の鍵管理体制に関する報道
・被害者の証言
・同じ管理物件の入居者への取材
・SNSでの拡散
・口コミサイトでの批判
・オーナーや取引先からの問い合わせ
報道を完全に防ぐことはできません。
しかし、報道リスクを下げ、報道された場合の被害を抑えるためには、次の準備が必要です。
・事実関係の確認
・被害者対応の進捗
・警察への協力姿勢
・鍵管理体制の見直し
・再発防止策
・問い合わせ窓口の一本化
・従業員への口外禁止、ただし隠蔽ではない内部統制
・オーナー、入居者、取引先への説明方針
・報道機関への回答方針
・ホームページ掲載の要否
報道対応で最も危険なのは、事実を否定しすぎて後から覆ることです。
「そのような事実は一切ありません」と断言した後に従業員が逮捕されると、隠蔽体質と見られます。
一方で、捜査中の段階で詳細を出しすぎると、被害者のプライバシーや捜査に影響することがあります。
「現在、事実関係を確認中です」「被害を申し出られた入居者様に対して誠実に対応しています」「警察の捜査に全面的に協力しています」「再発防止のため鍵管理体制を見直しています」というように、確認できている範囲で慎重に対応すべきです。
8 他の入居者・オーナーへの説明
被害住戸が一つであっても、他の入居者は強い不安を抱きます。
「自分の部屋にも入られたのではないか」
「合鍵は誰が持っているのか」
「鍵を交換してほしい」
「管理会社を信用できない」
「引っ越したい」
「家賃を払いたくない」
といった反応が予想されます。
会社としては、どの範囲で、誰に、いつ説明するかを慎重に決める必要があります。
被害者のプライバシーを守る必要がありますので、部屋番号や被害内容を不必要に明かすべきではありません。
一方で、他の入居者に不安が広がっているのに、何の説明もしないと、隠蔽と受け取られることがあります。
説明内容としては、次の事項を整理します。
・管理物件で不正な鍵使用が疑われる事案が発生したこと
・警察に相談・協力していること
・対象従業員の鍵・システムアクセスを停止したこと
・鍵の所在確認を行っていること
・必要に応じて鍵交換を実施すること
・不審点があれば専用窓口に連絡してほしいこと
・被害者の個人情報保護のため詳細は控えること
・再発防止策を講じること
オーナーに対しても、管理委託契約上、速やかに説明する必要があることが多いです。オーナー対応を誤ると、管理契約の解除や損害賠償請求に発展する可能性があります。
9 行政処分・業法上の問題
不動産会社が宅地建物取引業者である場合、宅建業法上の監督処分が問題になる可能性があります。
また、賃貸住宅管理業者として登録している場合には、賃貸住宅管理業法上の監督や報告徴収の問題もあり得ます。
従業員個人の犯罪が直ちに会社の業務停止処分につながるとは限りません。
しかし、鍵管理体制が著しく不十分であった、入居者情報の管理がずさんであった、過去の苦情を放置していた、会社が隠蔽しようとした、被害者対応が不誠実であった、という事情があれば、行政庁からの問い合わせや監督上の問題に発展する可能性があります。
会社としては、業法上の登録・免許、監督官庁、所属団体、管理委託契約、社内規程を確認し、必要に応じて行政対応を準備すべきです。
また、入居者情報の取扱いが問題になる場合には、個人情報保護法上の安全管理措置や従業者監督の問題も検討します。
従業員が入居者の氏名、住所、生活状況、不在情報、緊急連絡先などを悪用していた場合には、単なる鍵管理の問題にとどまらず、個人データ管理の問題にもなり得ます。
10 懲戒処分・退職対応
従業員が犯行を認めている場合、会社としては懲戒解雇を検討することになります。
しかし、懲戒処分は、就業規則、証拠、本人の弁明機会、処分の相当性を確認したうえで行う必要があります。
焦って即日解雇し、後から手続不備を指摘されると、労務トラブルが生じます。
確認すべき点は、次のとおりです。
・就業規則上の懲戒事由
・本人の認否
・犯行回数
・被害額
・被害者数
・鍵の不正持出し方法
・勤務時間中か否か
・社用車、社用端末の使用
・過去の問題行動
・会社への損害
・警察での処分見通し
・本人への弁明機会
・退職金の取扱い
・身元保証人への連絡可否
・会社から従業員への求償
また、従業員が退職願を出してきた場合でも、安易に自己都合退職として受理すべきかは慎重に判断すべきです。
退職により社内調査が難しくなったり、被害者・オーナーへの説明で不信感を招いたりすることがあります。
11 会社は被害弁償を立て替えるべきか
被害弁償について、会社が先に支払うべきか、従業員本人に支払わせるべきかは悩ましい問題です。
法的には、窃盗をした従業員本人が被害弁償をすべきです。
しかし、被害者から見れば、会社が管理していた合鍵を使われて被害に遭っています。従業員本人に資力がない場合、会社が「本人から払わせます」と言っているだけでは、被害者対応として不十分に見えることがあります。
会社としては、使用者責任の成否を厳密に争う前に、被害者救済、鍵交換、見舞金、転居費用の負担をすべきことが多いでしょう。
そのうえで、会社が支払った金額について、従業員本人に求償することを検討します。
ただし、会社が支払う場合には、示談書や合意書を作成し、支払名目、清算範囲、被害者の意向、今後の請求関係を明確にする必要があります。
12 保険の確認
会社が加入している保険も確認すべきです。
具体的には、
・施設賠償責任保険
・事業活動総合保険
・管理業者向け賠償責任保険
・個人情報漏えい保険
・サイバー保険
・役員賠償責任保険
・身元信用保険
などが考えられます。
もっとも、従業員の故意犯罪については、保険金支払いが制限される場合があります。
一方で、会社の管理体制上の過失、被害者対応費用、鍵交換費用、見舞費用、弁護士費用、第三者対応費用について、何らかの補償がある可能性もあります。
保険会社への事故通知を遅らせると、保険対応に支障が出ることがあります。早めに保険代理店又は保険会社に確認してください。
13 再発防止策
この種の事件では、再発防止策が極めて重要です。
単に「従業員を処分しました」では不十分です。
少なくとも、次のような対策を検討すべきです。
・鍵保管庫の施錠管理
・鍵の持出し・返却記録の電子化
・鍵使用時の上長承認
・緊急時以外の単独入室禁止
・入居者立会いを原則化
・マスターキーの保有見直し
・鍵番号と物件情報の分離管理
・鍵保管場所への防犯カメラ設置
・入退室ログの保存
・退職者、異動者の権限削除
・社用端末からの入居者情報アクセス制限
・アクセスログの定期監査
・従業員教育
・内部通報窓口の整備
・過去の不審苦情の再点検
・定期的な鍵棚卸し
・入居者への緊急入室ルールの明確化
再発防止策は、被害者、他の入居者、オーナー、行政庁、報道機関に対する説明の中心になります。
実際に運用できる形で整備する必要があります。
14 弁護士ができること
このような事案で弁護士ができることは、従業員個人の刑事弁護だけではありません。
会社側の弁護士として、次のような対応を行います。
・初動対応の整理
・証拠保全の助言
・警察対応
・被害者対応
・示談書、合意書の作成
・使用者責任リスクの検討
・オーナー、入居者への説明文案作成
・報道対応方針の整理
・行政庁、業界団体対応
・個人情報保護法上の問題の検討
・懲戒処分、退職対応の助言
・従業員への求償請求
・保険会社への通知・協議
・再発防止策、社内規程の整備
・危機管理対応全体の設計
会社側相談では、刑事事件、民事賠償、労務、業法、報道対応を一体として検討する必要があります。
まとめ
不動産会社の従業員が合鍵を悪用して住人から窃盗をした場合、従業員個人には住居侵入罪・窃盗罪が問題になります。
しかし、会社としては、「従業員が勝手にやったこと」とだけ言って済ませることは困難です。
合鍵は、入居者の生活と安全に直結する重要な管理物です。従業員が業務上管理していた合鍵を使って住居に侵入した場合、会社の鍵管理体制、従業員監督、入居者情報管理、被害者対応、報道対応が厳しく問われます。
会社側としては、
・被害拡大防止
・鍵とシステム権限の停止
・証拠保全
・警察対応
・被害者への謝罪、被害弁償
・鍵交換
・他の入居者、オーナーへの説明
・報道リスクへの備え
・使用者責任、損害賠償リスクの検討
・懲戒処分
・再発防止策
を早急に進める必要があります。
薬院法律事務所では、不動産会社・管理会社の従業員不祥事、窃盗・横領事件、会社側の警察対応、被害者対応、使用者責任、報道リスク、再発防止策について相談を受けています。
「従業員が合鍵を悪用した」
「入居者から窃盗被害を訴えられている」
「会社名が報道されるのではないか不安」
「使用者責任を追及されている」
「オーナーや他の入居者にどう説明すべきか分からない」
という場合には、早めにご相談ください。